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房企破產中,名為買房實為借貸的協議是否有效?

2020-03-04 文章來源: 唐青林 李舒 張德榮 信息提供:公司法權威解讀 瀏覽次數:
  裁判要旨
  借款人為擔保債務履行為與債權人簽訂房屋買賣合同并辦理預售備案登記的行為屬于一種非典型的擔保行為,關于“債務人未能依約及時足額付款,房屋即歸債權人所有,并辦理過戶登記的行為”的約定無效,但債權人可通過拍賣或變賣房屋的方式擔保債權的實現。 
  案情簡介
  一、2012年6月19日,東來公司與徐秀偉簽訂六份《商品房買賣合同》,約定購買六套房屋,房屋單價為11000元,總價為1561萬元。
  二、同日,雙方有簽訂一份《協議書》,約定東來公司徐秀偉借款1500萬元,借期1年,月利2.5%;并約定六套商品房的備案登記屬于融資抵押登記,而非真實銷售行為,若未按時還本付息,徐秀偉有權要求過戶房屋;若還清本息,徐秀偉配合解除備案登記。
  三、2013年1月,東來公司又以上述形式向徐秀偉借款,簽訂六套房的《商品房買賣合同》,房屋總價530萬元;簽訂《協議書》借款500萬元,利息等內容同上述協議。而后,東來公司按照約定償還利息。另外,12份商品房買賣合同的價格都低于市場價。
  四、 2013年12月19日,法院以東來公司不能清償到期債務且已嚴重資不抵債等為由,裁定受理東來公司破產重整,并指定了破產管理人。
  五、破產管理人接管后,發現東來公司因融資需要向徐秀偉借貸,東來公司與徐秀偉簽訂的《商品房買賣合同》并非真實買賣關系,訴請確認12份《商品房買賣合同》無效;徐秀偉則辯稱合同有效。
  六、本案經鎮海法院一審、寧波中院二審,最終認為“東來公司不能按時還款付息,徐秀偉有權要求過戶房屋的條款”被確認無效,但可以要求拍賣相關房屋清償債務。
  敗訴原因
  本案的爭議焦點是東來公司與徐秀偉簽訂《商品房買賣合同》并辦理房屋備案登記的法律性質如何界定,以及《商品房買賣合同》的效力。筆者認為,雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理房屋備案登記的法律性質為一種非典型的擔保行為。
  本案中,雙方在簽訂《商品房買賣合同》的同時簽訂《協議書》,約定將12套房屋進行預售登記備案,若東來公司按時還款付息,解除備案登記;若不能還款付息,已備案房屋歸徐秀偉所有,并辦理過戶登記。從內容上看,《商品房買賣合同》與《協議書》是一個有機整體,《協議書》明確約定以簽訂《商品房買賣合同》并辦理預售備案登記的方式為《協議書》所約定的借款提供“抵押”擔保,并約定如東來公司不按約歸還本息,則已登記備案的房屋歸徐秀偉所有;若依約歸還本息,則。由于雙方并未辦理抵押登記,并不滿足《物權法》所規定的抵押權的設立條件,故《協議書》中所稱的“抵押權”并未設立。但雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理預售備案登記行為應認定為非典型的擔保行為。
  另外,筆者認為,涉案《商品房買賣合同》無效,但在如東來公司不按約歸還本息情形下,徐秀偉可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式擔保其債權的實現。因為,一方面,根據《協議書》約定,如東來公司不按約歸還本息,則徐秀偉已登記備案的房屋歸徐秀偉所有。該約定是一種擔保權的實現方式,但屬于物權法禁止的流質條款。依據《物權法》第一百八十六條規定,抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。該規定主要是基于平衡雙方當事人利益考慮,防止居于優勢地位的債權人牟取不當暴利,損害債務人特別是其他債權人的利益。就本案而言,雖然雙方所設立的是一種非典型的擔保方式,但為平衡雙方當事人利益及確保破產債務人東來公司的其他債權人的公平受償之目的,涉案《商品房買賣合同》作為一種擔保權實現方式也應遵循物權法有關禁止流質的原則,且《協議書》也明確簽訂該《商品房買賣合同》“并非真實的銷售行為”,故應認定商品房買賣合同關于房屋所有權歸屬和過戶的規定無效。
  同時依據《九民紀要》第71條的規定,當事人根據讓與擔保合同的約定,已經完成財產權利變動的公示方式轉讓至債權人名下,債務人到期沒有清償債務,債權人請求確認財產歸其所有的,人民法院不予支持,但債權人請求參照法律關于擔保物權的規定對財產拍賣、變賣、折價優先償還其債權的,人民法院依法予以支持。據此,即使東來公司已經將12套房屋備案至徐秀偉的名下,徐秀偉請求確認房屋歸其所有,并要求過戶的條款無效。
  但是,《協議書》中關于東來公司為徐秀偉辦理過戶手續的內容無效,僅是雙方所設立的非典型擔保行為中有關擔保權實現方式的部分內容,不影響該非典型擔保方式作為擔保行為的其他效力,即在如東來公司不按約歸還本息情形下,徐秀偉可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式擔保其債權的實現。
  實務經驗總結
  北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題,有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》,本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師,具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例,均以實際發生的案例分析為主,力圖從實踐需要出發,為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題,尋求最直接的解決方案。
  一、對于債權人來講,務必要清楚該種名為房屋買賣實為借貸擔保合同的法律效力,務必清楚在債務人不能夠按期還款的情況下,債權人并不能夠直接確認房屋所有權并要求過戶,只能夠通過拍賣、變賣的方式來擔保債權的實現。因此,若債權人想要擔保債權的實現,最穩妥的辦法還是對相應的房產或土地做抵押登記。
  二、對于管理人來講,在辦理房地產企業的破產業務時,務必要仔細核查債權人是否是真正的購房人還是僅是名義上的購房人,準確認定《房屋買賣合同》的法律性質,核查相關的支付憑證和發票,若發現債權人與房企之間的關系并非房屋買賣合同關系,可依法提起訴訟確認合同無效,以免侵害其他債權人的利益。
  相關法律規定
  《破產法》
  第三十三條 涉及債務人財產的下列行為無效: (一)為逃避債務而隱匿、轉移財產的;(二)虛構債務或者承認不真實的債務的。
  《破產法司法解釋二》
  第十七條  管理人依據企業破產法第三十三條的規定提起訴訟,主張被隱匿、轉移財產的實際占有人返還債務人財產,或者主張債務人虛構債務或者承認不真實債務的行為無效并返還債務人財產的,人民法院應予支持。
  《九民紀要》
  第44條【履行期屆滿后達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議,抵債物尚未交付債權人,債權人請求債務人交付的,人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形,避免虛假訴訟的發生。經審查,不存在以上情況,且無其他無效事由的,人民法院依法予以支持。
  當事人在一審程序中因達成以物抵債協議申請撤回起訴的,人民法院可予準許。當事人在二審程序中申請撤回上訴的,人民法院應當告知其申請撤回起訴。當事人申請撤回起訴,經審查不損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的,人民法院可予準許。當事人不申請撤回起訴,請求人民法院出具調解書對以物抵債協議予以確認的,因債務人完全可以立即履行該協議,沒有必要由人民法院出具調解書,故人民法院不應準許,同時應當繼續對原債權債務關系進行審理。
  第四十五條【履行期屆滿前達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期屆滿前達成以物抵債協議,抵債物尚未交付債權人,債權人請求債務人交付的,因此種情況不同于本紀要第71條規定的讓與擔保,人民法院應當向其釋明,其應當根據原債權債務關系提起訴訟。經釋明后當事人仍拒絕變更訴訟請求的,應當駁回其訴訟請求,但不影響其根據原債權債務關系另行提起訴訟。
  《九民紀要》
  第71條【讓與擔?!空袢嘶蛘叩諶擻胝ㄈ碩┝⒑賢?,約定將財產形式上轉讓至債權人名下,債務人到期清償債務,債權人將該財產返還給債務人或第三人,債務人到期沒有清償債務,債權人可以對財產拍賣、變賣、折價償還債權的,人民法院應當認定合同有效。合同如果約定債務人到期沒有清償債務,財產歸債權人所有的,人民法院應當認定該部分約定無效,但不影響合同其他部分的效力。
  當事人根據上述合同約定,已經完成財產權利變動的公示方式轉讓至債權人名下,債務人到期沒有清償債務,債權人請求確認財產歸其所有的,人民法院不予支持,但債權人請求參照法律關于擔保物權的規定對財產拍賣、變賣、折價優先償還其債權的,人民法院依法予以支持。債務人因到期沒有清償債務,請求對該財產拍賣、變賣、折價償還所欠債權人合同項下債務的,人民法院亦應依法予以支持。
  案件來源
  寧波市中級人民法院,徐秀偉、寧波東來日盛置業有限公司破產管理人等民事判決書【(2014)浙甬商終字第1357號】
  本案鏈接
  寧波市中級人民法院,徐秀偉、寧波東來日盛置業有限公司破產管理人等民事判決書【(2014)浙甬商終字第1357號】認為:本案的爭議焦點是涉案《商品房買賣合同》是否有效,該爭點涉及東來公司與徐秀偉之間民事法律關系的性質和效力問題。
  第一,關于本案所涉法律關系的性質問題。根據查明的事實,東來公司與徐秀偉在簽訂涉案各六份《商品房買賣合同》同時,又各簽訂一份《協議書》,該《協議書》約定:雙方簽訂的《商品房買賣合同》且將該合同表明的房屋進行預售登記備案,是融資抵押權的設立,并非真實的銷售行為;如東來公司未在借款到期時將15000000元和5000000元借款歸還給徐秀偉或者東來公司未按約定支付利息,則視為東來公司已不能履行還款協議,則徐秀偉已登記備案的房屋歸徐秀偉所有,徐秀偉依據上述《商品房買賣合同》的約定辦理商品房過戶手續,同時雙方對15000000元和5000000元的債權債務已了結完畢;如東來公司歸還了借款和利息,徐秀偉無條件同意解除其與東來公司簽訂的《商品房買賣合同》,并撤銷備案登記。故從上述約定內容看,《商品房買賣合同》與《協議書》是一個有機整體,《協議書》明確約定以簽訂《商品房買賣合同》并辦理預售備案登記的方式為《協議書》所約定的借款提供“抵押”擔保,并約定如東來公司不按約歸還本息,則徐秀偉已登記備案的房屋歸徐秀偉所有;同時《協議書》為《商品房買賣合同》的履行附設了解除條件。由于雙方并未辦理抵押登記,并不滿足《中華人民共和國物權法》所規定的抵押權的設立條件,故《協議書》中所稱的“抵押權”并未設立。但雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理預售備案登記行為應認定為非典型的擔保行為。
  第二,關于涉案《商品房買賣合同》的效力問題。涉案《協議書》約定,如東來公司不按約歸還本息,則徐秀偉已登記備案的房屋歸徐秀偉所有。此約定是一種擔保權的實現方式,但約定內容與《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定所禁止的流質條款性質一致?!噸謝嗣窆埠凸鍶ǚā返諞話侔聳豕娑?,抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。該規定主要是基于平衡雙方當事人利益考慮,防止居于優勢地位的債權人牟取不當暴利,損害債務人特別是其他債權人的利益。就本案而言,雖然雙方所設立的是一種非典型的擔保方式,但為平衡雙方當事人利益及確保破產債務人東來公司的其他債權人的公平受償之目的,涉案《商品房買賣合同》作為一種擔保權實現方式也應遵循物權法有關禁止流質的原則,且《協議書》也明確簽訂該《商品房買賣合同》“并非真實的銷售行為”,故原審法院對涉案《商品房買賣合同》作出的無效確認并無不當,即在東來公司不按約歸還本息情形下,徐秀偉不能以該《商品房買賣合同》請求對方交付該合同項下的房屋。但是,需要明確的是,根據《中華人民共和國合同法》第五十六條規定,合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,《協議書》中上述約定條款包括《商品房買賣合同》在前述意義上的無效,僅是雙方所設立的非典型擔保行為中有關擔保權實現方式的部分內容,不影響該非典型擔保方式作為擔保行為的其他效力,即在如東來公司不按約歸還本息情形下,徐秀偉可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式擔保其債權的實現。
  綜上,徐秀偉上訴提出的有關涉案《商品房買賣合同》有效的理由,不能成立,本院對其上訴請求不予支持。
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  裁判規則一: 名為買房實為借貸中關于請求過戶房產的約定無效
  案例一:赤峰市中級人民法院,袁孝杰與赤峰五甲萬京置業有限公司管理人請求確認債務人行為無效糾紛二審民事判決書【(2015)赤商終字第211號】認為,最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第一款規定:“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。”本案中,雙方當事人雖簽訂了《內蒙古商品房買賣合同》并基于該買賣合同辦理了網簽手續,但雙方同時就涉案款項又簽訂了《商品房回購協議書》,之后上訴人袁孝杰又向赤峰五甲萬京置業有限公司收取了利息。當事人的上述行為證明雙方的真實意思表示不是房屋買賣而是民間借貸。因此,雙方當事人是以簽訂買賣合同作為民間借貸的擔保,而房屋買賣并不是雙方的真實意思表示,故原審法院判決涉案的《內蒙古商品房買賣合同》及《商品房回購協議書》無效并由袁孝杰協助管理人注銷涉案房屋的網簽合同并無不當。
  赤峰市中級人民法院,龔倉與赤峰五甲萬京置業有限公司管理人內蒙古大川律師事務所請求確認債務人行為無效糾紛二審民事判決書【(2015)赤商終字第223號】認為,…本案中,雙方當事人雖簽訂了《內蒙古商品房買賣合同》并基于該買賣合同辦理了網簽手續,但雙方同時就涉案款項又簽訂了《商品房回購協議書》,之后,上訴人又向赤峰五甲萬京置業有限公司收取了利息;在赤峰五甲萬京置業有限公司的破產程序中,上訴人就涉案款項也向管理人申報了債權。當事人的上述行為證明雙方的真實意思表示不是買賣房屋而是民間借貸。對此,上訴人在其上訴狀中也已認可。因此,雙方當事人是以簽訂買賣合同作為民間借貸的擔保,而房屋買賣并不是雙方的真實意思表示,故原審法院判決涉案的《內蒙古商品房買賣合同》及《商品房回購協議書》無效并由上訴人協助管理人注銷涉案房屋的網簽合同并無不當。
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