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最高法院關于地下車位歸屬判決理由的評析

2020-03-08 文章來源:以法正道 信息提供:本站原創 瀏覽次數:

   法院判決應是社會生活的標桿,最高法院判決應是各級法院判決的標桿。法治社會里,我們對判決內容有不同的見解,可以提出、討論、評判,但是我們應當尊重判決。(判決書索引號見本號《地下車位糾紛相關判決解析》中的【參考裁判】)

  【案情簡介】
  案一:開發商先與物業公司簽訂了小區(前期)物業合同,該物業合同到期后,該物業公司并未與開發商續約,但繼續對小區實施物業管理。之后,小區業委會成立,該物業公司又與業委會簽訂了新的物業合同,并繼續對小區實施物業管理。后開發商起訴物業公司,要求物業公司向開發商歸還部分未處置(未長期出租)車位及其租金。(開發商起訴物業公司的案件,以下簡稱“案一”)
  案二:在開發商起訴物業公司之后,小區業委會又起訴開發商,要求開發商歸還上述部分未處置(未長期出租)車位及其租金。(業委會起訴開發商的案件,以下簡稱“案二”)
  【“案一”判決結果】
  1.一審、二審,都判決駁回開發商歸還車位及其租金收益的請求,同時認定涉案地下車位為小區全體業主共有;
  2.省高院、最高院兩次再審,都判決物業公司應向開發商歸還車位及其租金收益,同時認為涉案地下車位不宜認定歸小區全體業主共有。
  【“案二”裁判結果】
  1.一審、二審,都判決駁回業委會訴訟請求,但卻認定涉案車位應歸小區業主共有;
  2.廣東高院經再審,于2019年11月21日,以事實不清為由,指令深圳中院再審“案二”,目前該案應在深圳中院再審中,尚無定論。
  【最高法院 “案一”判決中關于車位歸屬的論證】
  1.地下車位的建筑面積未作為公用建筑面積分攤到各業主所購房屋的公攤面積之中。
  2.地下車位由開發商出資建設,沒有證據證實開發商將地下車位的開發成本分攤到各業主的購房款之中。
  3.開發商與業主雖未在購房合同中對車位進行約定,但與部分業主另以《車位租賃合同》的方式,將部分車位轉讓給業主使用,故雙方對停車場權益進行了明確約定,不適用《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款的規定,認定案涉車位歸全體業主的前提不能成立。
  4.業委會成立后,業委會、物業公司同意開發商將部分車位長租給部分業主,這也表明業委會、物業公司和部分業主對開發商將其擁有的車位進行出租不持異議。
  5. 案涉地下停車場沒有計入容積率即并未占用案涉小區土地的使用權。
  6.開發商作為地下人防工程的投資者,對人防車位享有收益。
  綜上,最高法院“案一”判決認為,不宜認定案涉車位已隨房產所有權的轉讓,一并轉移給全體業主共有。
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  【判決論證理由評析】
  1. 計入公攤是判斷屬于業主所有的標準,而不計入公攤不能成為判斷屬于開發商所有的標準。如果公攤給業主,無疑自然屬于業主共同所有;如果未公攤給業主,也未必就屬于開發商所有。根據《房產測量規范》,為多幢樓服務的管理用房等不計入公用建筑面積向業主分攤。根據《物權法》及《民法典(征求意見稿)》,物業服務用房屬于業主共有。也就是說,不計入公攤的物業管理用房等公用建筑面積,未必就一定屬于開發商所有。
  2. 關于車位建筑成本是否攤入房價不能成為判斷所有權歸屬的標準。地下車位建筑成本攤入所購商品房的建筑成本,因很難對此舉證證明,雖然理論上可以作為判斷所有權歸屬的論據之一,但實踐中除非舉證責任倒置,一般很難作為判斷車位權屬標準的依據,而且即便證明開發商將地下車位的配建成本攤入了商品房售價之中,也未必就能僅以此為據認定地下車位歸業主所有。反之,車位建筑成本未攤入房價也不能成為判斷屬于開發商所有的標準。
  3.開發商與部分業主簽訂車位長期租賃合同,不能就此推斷雙方約定車位所有權屬于開發商。深圳中院判決認為:雖然開發商已將地下停車場部分車位長期出租給部分業主,但并未經過所有權人即小區業主的同意,開發商不能以其未經業主同意出租車位的行為證明其對地下停車場享有所有權。深圳中院的這一論證,恰與最高法院 “業主對開發商將其擁有的車位進行出租不持異議、雙方對停車場權益進行了明確約定”的論證相矛盾。深圳中院和最高法院都試圖依據《物權法》第74條論證車位歸屬,但因對同一事實的認識不同,導致適用該條的結果大相徑庭。本號認為,依據《物權法》第74條的約定歸屬條款,司法難以認定車位所有權。實踐中,開發商與業主關于車位是否簽合同、簽什么合同,都不是業主所能決定的,往往雙方簽訂的車位合同都是開發商擬定好的格式合同,業主出于車多位少、害怕漲價等因素,有時簽訂開發商提供的車位合同并非完全情愿,只是在法律關于車位歸屬規定不明確而自己又需要車位的情況下,無奈選擇簽訂而已,不能據此就推斷業主認可了開發商對車位的所有權。如果法律明確規定地下車位歸全體業主共有,肯定沒有業主會簽開發商提供的合同。因此,相比之下,深圳中院的判決論證更有道理,不能依據業主簽訂了車位租賃合同,就認為業主對開發商享有車位所有權不持異議,甚至認為業主認可了開發商對車位享有所有權??鑾?,單個業主或部分業主,根本就沒有途徑在法律上與開發商爭奪車位所有權,必須通過組建業委會才行;并且,司法實踐中,業委會主張車位為小區業主共有的訴訟,基本上最后都以敗訴收場。因此《物權法》第74條的這個車位約定歸屬條款必須要修改,只有明確規定車位歸屬,才能解決司法實踐中的困惑和矛盾。
  4. 地下車位雖未計入容積率,但這并不代表地下車位沒有占用小區土地使用權。小區土地使用權是通過繳納使用權出讓金獲得,而這個出讓金是以容積率為基礎計算出來的,容積率是計容總建筑面積與宗地(小區)面積之比,故在土地出讓時容積率具有為計容建筑面積預設土地使用權的作用。因此,地下車位未計入容積率,不是表明地下車位沒有占用小區土地使用權,不占用小區土地使用權,難道車位是建在小區外面的嗎?地下車位未計入容積率,只是表明地下車位沒有單獨獲得小區相應的土地使用權。小區建設完成之后,隨著小區內房屋的出售,小區建筑區劃內的土地使用權也隨之轉移至全體業主專有或共有。此時,未計容的地下車位雖然沒有單獨獲得相應的小區土地使用權,但實際上卻是占用著小區業主共有的土地使用權。因此,如果認為地下車位的建筑物因開發商投資建造而認定歸其所有,那么地下車位占用的土地使用權則隨房屋的出售而轉移給小區業主共有,這樣導致地下車位的建筑物所有權與其占用的土地使用權的主體不一致??⑸倘粢云淶叵魯滴壞慕ㄖ鎪腥ㄏ蛞抵髦髡湃ㄒ?,業主也可以其地下車位的土地使用權向開發商主張權益,這種矛盾對立很荒唐;故我國對不動產權登記堅持建筑物所有權與土地使用權主體相一致原則,這也是為什么不計容地下車位等小區建筑物無法辦理產權登記的原因所在。
  5.人防車位也應先明確權屬。對于權屬不明的人防車位,雖然《防空法》規定開發商作為投資者有使用管理收益權,但前提是開發商必須能夠實際控制車位;否則就會像本案一樣糾紛多、爭議大。本號認為,對于人防車位也可以參照其他地下車位確定權屬,前提是只要從法律上保證能夠國防優先使用即可,國防上的使用權并不會與人防車位的所有權發生矛盾和沖突,但可能會與基于所有權的使用權發生矛盾和沖突,法律上只要確保此時國防使用權優先即可。
  6.最高法院既然已經將“案一”定性為物業合同糾紛,并按照債權法關系進行裁判,就不宜在判決中對車位所有權歸屬進行具有明顯傾向性的論證;因為將“案一”定性為物業合同后,車位所有權糾紛就完全放在“案二”中去解決。最高法院關于“案一”的這個判決將導致下級法院在對“案二”車位所有權進行裁判時,不得不與最高法院判決中關于車位所有權的論證保持一致,因此,深圳中院再審“案二”時認定車位歸開發商所有的概率很大,有興趣的朋友可以跟蹤關注該案。
  7.在開發商已無法實際控制小區車位的情況下,即便法院將地下車位判歸開發商所有,判決也難以執行。如果按最高法院的裁判思路, 深圳法院在“案二”中 將地下車位也改判歸開發商所有,物業公司、業委會及小區業主如何向開發商返還車位?讓開發商在小區里單獨派駐管理組織接收管理這些地下車位嗎?這樣小區地下車位就成為小區的地下“飛地”,不僅難以操作,而且可能會使小區管理陷入混亂。另外,開發商又如何實現其所有權、收益權?如果強制物業公司、業委會、業主按開發商的定價租賃或購買車位并強制其把車位收益交給開發商,除非物業公司、業委會、業主與開發商之間有合同,否則法院僅僅基于開發商的車位所有權,就給物業公司、業委會、業主附加這樣的強制義務,也沒有法律依據。
  綜上評析,本號認為,在《民法典》未明確規定地下車位權屬之前,司法裁判應堅持以下原則:在土地使用權出讓時,地下車位建筑面積不計入小區容積率的,按規劃配建的地下車位判歸小區業主共有;地下車位建筑面積計入小區容積率的,按規劃配建的地下車位判歸開發商所有。這樣裁判可使地下車位建筑物所有權與土地使用權的主體相一致,也可倒逼政府、開發商在土地出讓、規劃建造之初,就使未來地下車位建筑物所有權與土地使用權的主體相一致,避免今后產生相關難以合理解決的糾紛。
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