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業主斷供后開發商解約追償實務及訴訟策略分析

2020-03-17 文章來源:鄧偉強 信息提供:西政資本 瀏覽次數:
  一、現行法律和司法解釋并未直接賦予開發商在業主斷供時具有解約權
  “業主斷供”案件涉及開發商、業主、按揭銀行三方面的主體,以及商品房買賣合同和按揭貸款合同兩層法律關系。在商品房買賣合同簽訂前后,業主一般會先支付首期款;待按揭貸款合同簽訂后,按揭銀行會按約定將借款轉給開發商作為購房尾款。至此,開發商收到交易房產的全部購房款。而在按揭貸款合同締結時,按揭銀行一般會要求業主把交易房產進行抵押;同時要求開發商在抵押登記手續完成前,對該筆貸款承擔連帶保證責任。
  對于“商品房買賣合同”與“按揭貸款合同”兩者的關系,目前主流觀點認為:商品房買賣合同與按揭貸款合同雖在性質上屬于不同的法律關系,但商品房買賣合同是按揭貸款合同產生的前提,而締結按揭貸款合同是業主履行付款義務的主要手段,兩者關系密切,不宜割裂處理。為此,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“《商品房買賣合同司法解釋》”)第23條、第24條的規定,在業主未能訂立按揭貸款合同且商品房買賣合同不能繼續履行時,開發商有權解除商品房買賣合同;同理,在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時,按揭銀行也有權單方解除按揭貸款合同。
  然而,在按揭貸款合同成功訂立并生效,特別是按揭銀行放出全部貸款之后,因業主未能按約定履行還款義務導致按揭銀行單方解約并要求開發商承擔保證責任時,開發商能否解除買賣合同,《商品房買賣合同司法解釋》并未明確規定。這為法院對于相關案件的不同處理提供了規范依據。
  二、開發商在斷供時的解約權常常源于其自制的格式文本,由此引發爭議
  現階段,各地商品房預售/銷售合同的政府參考文本主要遵循著“一手交錢,一手交貨”的交易模式,對業主(“交錢”一方)的違約責任規制主要集中在“未如期付款”上面。但在按揭付款模式下,開發商遭遇風險的時間點往往是在收到全部購房款之后、交易房產辦理抵押登記之前。為此,大部分開發商在政府參考文本之外,會通過補充條款的方式,明確規定在業主“斷供”、開發商向按揭銀行承擔保證責任后,開發商有權單方面提出解約,并要求業主承擔較重的違約責任。為方便操作,相關“補充條款”往往制作成制式文件(即合同法上的“格式合同”)以便重復使用。
  為此,在涉及“業主斷供”的訴訟案件中,面對開發商單方解約的要求,業主方最常見的抗辯理由,便是引用《合同法》第三十九條、第四十條,主張相關開發商指定的相關解約條款屬于“免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利”的格式條款,且開發商未依法履行警示、提醒義務,因而無效。
  三、司法機關的態度
  在現行法律、司法解釋沒有明文規定的情況下,不同法院對業主“斷供”時開發商是否具有解約權的問題存在不同的態度,大致可分為兩類。
  (一)確認解約條款有效,開發商可解除合同
  雖然現行法律、司法解釋并未明文賦予開發商在“業主斷供”情況下的解約權,但在買賣雙方有明確約定的情況下,法院一般情況下不會主動否定相關約定的真實性和有效性。比如廣州合景房地產開發有限公司訴張麗商品房預售合同糾紛二審案【(2017)粵01民終9710號】。對于解約條款的效力,法院表示“合景公司、張麗簽訂的《商品房買賣合同》系當事人真實意思的表示,內容未違反國家法律、法規的強制性規定,應為合法有效,雙方均應依約切實履行”,在此基礎上肯定開發商解約的正當性。
  法院對相關解約條款效力的肯定,常常使業主方有關“霸王條款”的反駁變得無力。比如藍利輝訴梅州萬達廣場投資有限公司房屋買賣合同糾紛二審案中【案號:(2017)粵14民終1280號】,上訴人(一審被告)藍利輝在一審中便主張相關解約條款均是開發商單方面制定,“均是格式條款且加重上訴人責任,違反了公平原則,被上訴人在簽訂時并沒有采取合理的方式提請上訴人注意,而且上訴人也不清楚解約費用的范圍包括哪些。純粹是霸王條款”;對此,一審法院的回應則是:“原告梅州萬達公司與被告藍利輝簽訂的《商品房買賣合同(預售)》及《補充協議》,以及被告藍利輝與第三人中行梅州分行簽訂的《個人一手住房貸款合同》,原告梅州萬達公司對貸款提供階段性連帶保證的擔保條款,是雙方自愿、真實意思表示,不違反法律和行政法規強制性規定,應認定合同合法有效,合同應當履行。因被告未按上述合同約定履行約定義務,已構成根本性違約。原告和第三人要求被告按合同約定承擔違約責任,符合法律規定。現原告、第三人均要求解除與被告訂立的合同,予以支持”。該觀點得到二審法院的支持。在該案例中,法院除表明“不輕易否定民事合同效力”的常見立場以外,還指出了開發商之所以與業主約定“斷供解約”等條款,是因為其在按揭貸款合同中,需要為業主向按揭銀行承擔階段性連帶保證責任,從“權利義務相統一”的角度出發,前述“斷供解約”條款并未滿足《合同法》第四十條中“免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利”的無效標準。相關說理較好地呼應了《商品房買賣合同司法解釋》“將商品房買賣合同與按揭貸款合同關聯看待”的內在立法邏輯。
  (二)以“格式條款”加重業主責任為由判決解約條款無效
  如前所述,開發商的“斷供解約”權往往來源于其自行制定的格式條款。這使部分法院往往會以相關格式條款加重業主責任為由否定其效力。根據筆者的歸納,相關裁判邏輯大致如下:(1)本案訴訟標的為開發商與業主之間的商品房買賣合同關系;(2)在業主斷供之前,業主已經通過按揭銀行將購房款全部交清,開發商也將約定房產交付給業主使用,至此“一手交錢一手交貨”的交易流程已完成、交易雙方已履行完買賣合同中的全部主要義務;(3)在此情況下,開發商通過單方面制定的格式條款,主張其在商品房買賣交易完成后,僅因業主不履行對按揭銀行的還款義務而解除商品房買賣合同,明顯加重了業主的責任,根據《合同法》第四十條的規定,相關格式條款應屬無效;(4)至于開發商向按揭銀行提供階段性連帶保證而產生的損失,屬于另一個法律關系,應另案解決。
  比如,在惠州市銀泰達實業有限公司、楊英鑫商品房預售合同糾紛二審案【案號:(2018)13民終2329號】中,在業主斷供、開發商已向按揭銀行承擔階段性保證責任的情況下,面對開發商的解約請求,一審法院的回應是:“《合同補充協議書》是原告提供的格式條款,……屬于限制被告責任的條款,原告作為格式條款的提供方,加重了被告的責任,且沒有證據證明原告已經盡到合理的提醒并說明義務,該格式條款中加重被告責任的部分應為無效。本案中,原、被告在合同簽訂后,被告通過銀行按揭貸款方式將購房款向原告支付完畢,在房產管理部門辦理了房屋預售登記,進行了預售商品抵押權預告登記,雙方對房屋的買賣的主要權利義務已按照約定履行完畢,不存在解除買賣合同的法定情形,因此,本院對于原告請求解除合同并要求被告承擔解除合同的稅費損失171275元不采納”。而對于開發商要求業主承擔因階段性擔保責任而產生的違約損失,一審法院明確表示這“屬于對雙方簽訂的《借款合同》關于履行過程中違約責任的約定,系借貸關系,不屬于本案審理范圍,故對該項請求不予支持”。這兩項核心觀點在二審中均被認可。值得一提的是,在本案當中,業主還提出了反訴,要求開發商及時交房、辦證。在開發商“斷供解約”的要求被法院認定“違法無效”之后,開發商不但無法及時解約止損,還喪失了對抗業主方交房、辦證的一項重要抗辯理由。為此,二審法院最終還要求開發商履行交房、辦證義務。該案例充分表明了在“斷供解約”條款被認定無效后,開發商可能面臨的法律風險。
  四、保持與銀行、法院的良好溝通,提高維權效率
  有關業主斷供案件的法律應對措施,“西政資本”此前已有文章專門講述(參見“西政資本”公眾號2019年4月1日推文《業主斷供,開發商承擔按揭貸款擔保責任后向業主追償的訴訟策略及注意事項》)。這里重點討論的是,在業主斷供已成既定事實的情況下,保持與銀行、法院的良好溝通,對及時確認損失、發起維權、調整訴訟策略具有極其重要的戰略價值。
  (一)保持與銀行的良好溝通,及時確認損失、固定追償金額
  對于開發商而言,業主斷供的首要風險是:由于主張不及時,開發商在被按揭銀行扣款后,由于其他債權人搶先查封交易房產或業主的其他資產,導致開發商的“解約”、“追償”等合理訴求無法實現,甚至“錢房兩失”。對此,開發商需要及時、有效地與按揭銀行保持溝通,迅速確認業主斷供的事實以及自身應當承擔的最終擔保金額,并在此基礎上搶先提起訴訟、查封交易房產或業主的其他有效資產。
  然而,按揭銀行與開發商在利益訴求上并非時時保持一致。特別在業主對按揭銀行還有其他欠款(比如較大額的消費貸)時,由于按揭貸款有開發商“托底”,他們并不一定急于先追償按揭貸款。即使基于內部的風控準則確認業主逾期付款,按揭銀行也僅會先扣取開發商一小部分費用,后續扣款則需要在按揭銀行完成其他欠款的追償、起訴后再行處理。
  對此,開發商在與業主已就“斷供解約”具有明確約定的前提下,需要與按揭銀行保持溝通。一方面及時向按揭銀行確認“業主斷供”的事實,獲得諸如催款通知、扣款憑證等證據材料,為起訴解約做好準備。另一方面,開發商敦促按揭銀行及時確認其應承擔的具體擔保數額,并盡快扣款、提供扣款證明,由此確認最終的需要追償的請求金額、已經申請查封價值上限。
  (二)保持與法院良好溝通,及時調整請求
  在開發商有效控制交易房產的前提下,起訴“解約”只需要業主履行騰退交易房產、配合注銷網簽登記等義務;而“追償”則需要對完成房產評估、拍賣等流程。從后續執行成本的角度出發,無論法院的裁判偏向如何,“解約”往往都是開發商針對“業主斷供”案件的第一選擇。
  對于這一點,法院也大都是理解的。根據筆者的經歷,在“業主斷供”案件中,如認為開發商的相關請求不符法律規定,或與其所在司法系統的裁判取向不一致,法院常?;嵬ü?ldquo;庭前釋明”的方式說明其觀點,并詢問開發商是否原因變更訴訟請求。在此情況下,開發商有必要保持與法院的良好溝通,并根據法院的反饋和銀行的工作進度,及時有效地調整訴訟策略、提高維權效率。
  以上是從開發商一方的角度來分析相關案件的應對策略。如從監管者的角度出發,各地房地產管理機構有必要從公平、合理的角度出發,在指定、修改相關合同范本時,適當地對“斷供”時業主的違約責任進行有效設置。
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