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如何以一敵三:開發商視角下購房人按揭斷供相關糾紛辦案操作指引

2020-03-17 文章來源:吳宜航 信息提供:西政資本 瀏覽次數:
     一、按揭斷供類糾紛典型形態及核心風險 
  (一)與銀行之間的階段性連帶保證責任糾紛七大核心風險
  核心風險#1:
  在按揭合作協議約定保證責任解除條件為抵押權辦妥的場合,開發商未能及時辦理不動產權登記導致保證責任被不正當延續。
  核心風險#2:
  在按揭合作協議約定由銀行負責辦理抵押權且保證責任解除條件為抵押權辦妥的場合,開發商未能及時移交不動產權登記手續或移交未留痕導致保證責任被不正當延續。
  核心風險#3:
  在按揭合作協議約定保證責任解除條件為抵押權預告登記辦妥的場合,開發商未能及時辦理預告登記導致保證責任被不正當延續。
  核心風險#4:
  在按揭合作協議中對于保證責任的承擔方式、解除條件(或期間)約定不明確導致“階段性擔保”被認定為“全過程擔保”。
  核心風險#5:
  在按揭合作協議中對于保證責任解除后開發商是否對保證責任存續期間購房人的斷供行為承擔責任沒有約定導致銀行追償。
  核心風險#6:
  在按揭合作協議中未約定購房人斷供情況下的銀行及時通知義務或雖有約定但怠于及時主動獲取相關信息導致未能在案外人(其他債權人)申請查封前及時提起商品房買賣合同解除訴訟(或行使解除權)。
  核心風險#7:
  按揭合作協議與抵押貸款協議關于保證責任的約定不一致但未能在按揭協議中提前規避約定導致適用對開發商不利的合同約定。
  (二)與購房人之間的商品房買賣合同糾紛五大核心風險
  核心風險#1:
  在商品房買賣合同中未約定采用銀行按揭付款方式的購房人發生斷供且開發商承擔保證責任時,開發商享有解除權,導致無法啟動解除權訴訟(無法行使解除權)。
  核心風險#2:
  獲知購房人斷供信息后未能及時停止不動產權登記手續的辦理致使產權變更至購房人名下,從而導致商品房買賣合同事實上無法解除或雖能解除但無法實現物權回轉的效果。
  核心風險#3:
  由于執行查封措施在先,地方法院對解除合同的訴訟請求不予支持導致商品房買賣合同事實上無法解除。
  核心風險#4:
  在先行提起追收樓款繼續履行的訴訟后,地方法院以“一事不再理”為由不予受理解除權訴訟請求。
  核心風險#5:
  知道或應當知道解除權發生之日起,由于開發商未能在合理期限內及時行使權利導致解除權消滅。
  (三)與其他債權人之間的執行異議糾紛兩大核心風險
  相較前述兩類糾紛,在此類糾紛中,開發商與其他債權人之間通常不存在實體法律關系(前述兩類糾紛均存在基礎的實體法律關系:按揭貸款保證擔保法律關系、商品房買賣合同法律關系),僅因訟爭而產生訴訟法律關系,故此類糾紛的核心風險主要來自于地方法院對該類糾紛的司法認知和裁判導向(即訴訟風險),源于糾紛發生前基于風險防控角度產生的核心風險較少。
  核心風險#1:
  在知曉購房人斷供且存在其他債權人申請查封的情況后,未能及時采取相應措施(評估代償或催收、行使解除權、提出執行異議等)導致由于其他債權人發起的訴訟程序逐步推進(甚至進入司法拍賣程序等)而執行異議難度加大的風險。
  核心風險#2:
  涉案房屋在查封之前已經辦理完畢不動產所有權轉移登記手續。
  二、按揭斷供類糾紛法庭辯論答辯要點
  (一)與銀行之間的階段性連帶保證責任糾紛
  對造主張#1:
  開發商對購房人因逾期還貸而產生的還款義務承擔連帶保證責任。
  答辯要點:
  【法律依據:《合同法》第45條】【適用情形:銀行辦理抵押權】
  1.1開發商已經辦理完畢不動產所有權登記手續;
  1.2開發商已經將不動產所有權登記手續移交給銀行,并已經同步提供辦理抵押權登記的其他手續;
  1.3由于自身的原因,銀行在收訖上述手續資料之日起超過×月未辦理抵押權登記手續;
  1.4銀行的行為屬于不正當地阻止保證責任解除條件的成就,應視為條件已成就,故開發商不應當承擔保證擔保責任。
  【法律依據:《擔保法》第28條、《擔保法解釋》第123條】【適用情形:已辦理預抵押或按揭合同有約定】
  2.1銀行應積極主張就購房人所購商品房行使抵押權;
  2.2銀行不主張行使抵押權而要求開發商承擔連帶保證責任,屬于放棄債務人提供的物的擔保,開發商作為其他擔保人在其放棄權利的范圍內減輕或者免除擔保責任;
  2.3銀行不主張行使抵押權而要求開發商承擔連帶保證責任,屬于放棄物的擔保,開發商作為階段性連帶保證人在銀行放棄權利的范圍內免除保證責任。
  (二)與購房人之間的商品房買賣合同糾紛
  對造主張#1:
  擔保追償法律關系與商品房買賣合同法律關系不具有關聯性,在商品房買賣合同項下購房人不存在違約行為(或雖有違約但未達到解除合同的程度)的情形下,不能因按揭貸款法律關系項下斷供違約而賦予開發商商品房買賣合同解除權。
  答辯要點:
  1.1雖然按揭貸款合同與商品房買賣合同分屬不同的獨立法律關系,但法律法規并不禁止將按揭貸款合同項下購房人還款義務履行的相關情事約定為商品房買賣合同項下的合同解除條件。
  1.2雖然按揭貸款合同與商品房買賣合同分屬不同的獨立法律關系,但二者合同的履行互相關聯,購房人斷供且開發商代償后實質后果為房款的退還,所以開發商行使解除權合情合理。
  對造主張#2:
  由于已經超過解除權行使期限(經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使),故解除權已經消滅。
  答辯要點:
  2.1商品房買賣合同司法解釋第15條規定的3個月與1年的期間,主要是針對開發商遲延交付房屋或者購房人遲延支付購房款的情況,并不適用于斷供代償后開發商行使解除權的場合。
  2.2斷供代償后開發商行使解除權的期限,應當參照合同法第95條的規定予以判定合理期限。
  2.3斷供代償后,開發商若先行主張行使追償權,在追償權行使無果后或過程中轉而行使解除權,此時解除權行使期間的起算時間應綜合考慮。若在窮盡合理措施后最終追償權無法實現,此時應當適用合同目的無法實現的規定行使法定解除權,并相應以合同目的無法實現之日確定解除權行使期間的起算時間。
  對造主張#3:
  由于案涉商品房已被司法查封凍結,開發商無權行使解除權。
  答辯要點:
  3.1在商品房買賣合同解除訴訟當中,法院審理的焦點是解除權是否成立。關于司法查封凍結后能否解除合同,實質上是開發商能否基于解除權主張排除另案強制執行的問題,并非屬于本案的審理范圍。
  3.2并無任何法律法規規定,在涉案商品房被司法查封凍結后,開發商基于商品房買賣合同的合法解除權就無法行使。
  3.3開發商行使解除權系基于合同約定及法律規定,不屬于移轉、設定權利負擔,在無證據證明的情況下,也不屬于其他阻卻、規避執行的行為。
  對造主張#4:
  由于案涉商品房已辦理不動產所有權轉移登記,合同已履行完畢,開發商無權行使解除權。
  答辯要點:
  已辦理不動產所有權轉移登記并不意味著合同已經履行完畢,由于存在按揭貸款,購房人在開發商擔保責任解除前(一般為抵押權辦妥),仍然負有按期還貸的附隨義務。同時,開發商還負有保修義務。
  (三)與其他債權人之間的執行異議糾紛
  對造主張#1:
  根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條:被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負?;蛘咂淥邪蔥械男形?,不得對抗申請執行人。故,當人民法院查封預售的商品房后,即意味著司法公權力的介入,在未依法解除預查封前,該預查封就具有排他性的法律效力,其他司法機關、仲裁機構或者第三人不得對該財產進行轉移、設定權利負?;蛘咂淥漣蔥械男形?。
  答辯要點:
  1.1根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第18條第2款:被執行人購買第三人的財產,已經支付部分價款并實際占有該財產,但第三人依合同約定保留所有權,申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的,人民法院可以查封、扣押、凍結。第三人依法解除合同的,人民法院應當準許,已經采取的查封、扣押、凍結措施應當解除,但人民法院可以依據申請執行人的申請,執行被執行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。
  1.2并無任何法律法規規定,在涉案商品房被司法查封凍結后,開發商基于商品房買賣合同的合法解除權就無法行使。
  1.3開發商行使解除權系基于合同約定及法律規定,不屬于移轉、設定權利負擔,在無證據證明的情況下,也不屬于其他阻卻、規避執行的行為。
  1.4第26條限制的是查封后對財產權屬的變更,而非對權屬變更前合同合法解除的限制,即查封后禁止發生權屬變更,但仍然可以合法解除合同。
  對造主張#2:
  根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第26條第2款:金錢債權執行中,案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的,人民法院不予支持。故,即使另案判決解除,但由于解除發生在查封后,所以不得排除執行。
  答辯要點:
  2.1根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第26條第4款:申請執行人或者案外人不服人民法院依照本條第一、二款規定作出的裁定,可以依照民事訴訟法第二百二十七條規定提起執行異議之訴。故:
  2.1.1第26條第2款的規定僅適用于執行異議和復議程序,其更多是基于執行階段效率優先、兼顧公平的價值考量,故該規定確立了以形式審查為主,實質審查為輔的原則,對案外人主張排除執行的審查認定標準更高,但并不適用于執行異議之訴程序。
  2.1.2執行異議程序和執行異議之訴程序的審查標準存在區別,執行異議程序屬于執行異議之訴的前置程序,二者相互銜接。前者屬于強制執行過程中的救濟程序,后者屬于民事訴訟的實體審理程序。故,在審查案外人對執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益之問題上,應根據案件的具體情況和案外人所主張的權利、申請執行人債權實現的效力以及被執行人對執行標的的權利作出比較后綜合判斷,從而確定案外人的權利是否能夠排除執行,不能僅以解除判決生效時間發生在查封后就不予支持。
  對造主張#3:
  即使解除權成立并且已經合法行使,但由于案涉商品房已經被查封且已經辦理備案、所有權預告登記、抵押權預告登記手續,故基于上述公示的權利外觀,不能排除強制執行。
  答辯要點:
  3.1實質的權利外觀應為開發商仍為登記的案涉商品房所有權人,該物權登記權利外觀具有明確的公示效力。
  3.2所有權預告登記?;さ氖槍悍咳說奈鍶ㄗ魄肭筧?,在商品房買賣合同合法解除后,該物權轉移請求權已經喪失基礎不再存在,且根據《物權法》第20條第2款規定,預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。即,即使存在預告登記,購房人也并非絕對能夠取得正式登記。同樣的,即使存在預查封,被執行人也不定能夠順利取得所有權,程序法上的預查封能否順利轉為正式查封還需要實體法上權利的正?;袢∽魑『頹疤?,從而預查封并不一定能夠轉為正式查封。
  3.3根據《物權法》第15條:當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。該條規定是關于不動產物權變動的原因與結果相區分原則的規定,在商品房買賣交易中,當事人雙方簽訂商品房買賣合同是引起不動產物權變動的原因,商品房所有權的轉移就成為這一原因的結果。依據商品房買賣合同所產生的法律關系是債權債務關系,權利人所享有的只是債權請求權,而沒有取得對不動產的支配權,該債權請求權并不具有排他的效力。故,商品房買賣合同的成立、備案、預告登記等,并不當然引起不動產物權的變動,要發生不動產物權變動的效果,必須要進行不動產物權的公示即登記。
  對造主張#4:
  購房人已經通過銀行按揭貸款的方式足額支付購房款,對未辦理不動產所有權沒有過錯,其對案涉商品房享有物權期待權。
  答辯要點:
  4.1購房人物權期待權的法理基礎在于保障其能夠正常居住生活的基本人格權,但在購房人按揭斷供且由于其他債務糾紛導致案涉商品房被強制執行的場合,案涉商品房最終并不會作為購房人的居所,而是作為購房人的財產被變價后予以償還債務。此時,對購房人來說,案涉商品房的交換價值遠大于其使用價值。故,在購房人在外負債導致房屋被查封后,開發商與案外人之間的執行異議糾紛中,不應涉及購房人物權期待權的?;の侍?。
  4.2購房人按揭斷供本身就具有過錯,在其斷供違約的情況下,若仍支持其所謂物權期待權是對購房人的不正當?;?,將造成當事人之間權益的失衡。
  三、按揭斷供類糾紛辦案要點
  (一)與銀行之間的階段性連帶保證責任糾紛五大辦案要點
  辦案要點#1:
  核實按揭合作協議是否對開發商履行代償義務約定前置條件,特別是對于按揭銀行前置義務的約定,比如提前通知義務、保證責任范圍等。
  辦案要點#2:
  核實按揭銀行是否已經辦理了抵押權預告登記并取得抵押權預告登記證書,并協調按揭銀行先行主張對案涉商品房行使優先受償權。
  辦案要點#3:
  核實與按揭銀行間對預抵押及正式抵押手續辦理主體的約定,若辦理主體為按揭銀行,則確認是否存在開發商所有權登記手續辦理完畢后,按揭銀行怠于辦理后續手續的行為,從而決定是否以故意(或重大過失)阻礙開發商保證責任解除條件成就為由拒絕代償。
  辦案要點#4:
  4.1對于按揭銀行確實存在怠于辦理后續手續的行為,但其通過申請公證執行證書的方式欲快速完成開發商追償回籠貸款的,應注意在以下節點提出抗辯:
  4.1.1公證處向開發商核實債務時(債務異議);
  4.1.2法院首次強制執行時(執行異議);
  4.1.3 法院裁定駁回時(執行復議)。
  4.2按揭銀行公證追償常規流程:
  按揭銀行申請執行證書——公證處債務核實(抗辯機會1)——公證處出具執行證書——法院強制執行立案——法院執行通知——開發商執行異議(抗辯機會2:申請不予執行)——法院裁定駁回——提起復議(抗辯機會3))。
  辦案要點#5:
  若按揭銀行沒有過錯,應積極溝通,視情況盡早履行代償義務,取得代償證明,并推進后續商品房買賣合同解除或代償款項追償事宜。
  (二)與購房人之間的商品房買賣合同糾紛八大辦案要點
  辦案要點#1:
  先核實商品房買賣合同中是否明確約定了購房人斷供開發商代償情況下的合同解除權及是否存在行權障礙。
  另,原則上應在取得代償證明后才提起解除訴訟,否則提前提起的話,可能出現客戶自行償還銀行的情況,此時銀行不會再出代償證明,可能造成不必要的訴訟成本損失。
  辦案要點#2:
  注意核查涉案商品房被法院查封的時間,若代償時尚未查封,應盡快完成商品房買賣合同解除動作,與購房人協商達成商品房買賣合同解除協議;或,1)在購房人拒絕配合的情況下,可考慮先行發出合同解除函件行使解除權,后續通過訴訟確認合同解除效力;2)直接徑行起訴行使解除權。若代償時已經查封,則應盡快起訴行使解除權,且結案方式應為法院出具判決書,不得通過調解方式結案。
  附:可能獲得認定的幾個合同解除時間:
  (1)開發商解除合同書面通知送達時間;
  (2)解除合同起訴狀副本送達時間;
  (3)解除合同判決生效之日。
  辦案要點#3:
  根據《合同法》第99條:當事人互負到期債務,該債務的標的物種類、品質相同的,任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷,但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的,應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。
  在斷供代償的情況下,開發商對購房人享有追償債權及商品房買賣合同解除權,商品房買賣合同解除后,開發商亦對購房人負有房款退還債務,故開發商應在行使解除權的同時,在解除合同訴訟中或以其他書面形式對購房人行使抵銷權。
  辦案要點#4:
  在訴訟中,對是否附帶提起確認追償權的訴訟請求要慎重,因為要求法院確認追償可能在后期糾紛(特別是涉及查封的執行異議糾紛)中被認定為不行使解除權,或者說與后期提出的解除權訴訟請求相矛盾,極端情況可能涉及一事不再理的風險,如果真的在后期解除權行使存在障礙,則執行異議糾紛勝訴幾率將大大降低(相當于在斷供代償的情況下,開發商已經選擇了追償而非解除合同,故建議參考前述辦案要點#3,按照抵銷權行使處理)。
  辦案要點#5:
  注意關注具體案件中,商品房買賣合同的履行深度(亦即按揭合作銀行放款節點):草簽(個別城市中小銀行存在少數這種情況)——網簽備案——所有權預告登記——抵押權預告登記——交付——產權登記——抵押權登記(現房)。一般情況下,辦理所有權產權登記后,因法院基本不支持開發商行使解除權,應盡量落實追償權,完成回款。
  辦案要點#6:
  在訴訟中,應注意完整列明具體訴訟請求,根據商品房買賣合同的履行深度,追加請求法院判令配合涂銷網簽信息、配合撤銷網簽備案、配合撤銷預告預抵押登記手續、交還房屋并支付房屋使用費(已交付的情況下)、如購房人拒絕配合則開發商可單方申請辦理相關手續等,避免后續執行障礙。
  辦案要點#7:
  在取得解除權生效判決后,應立即申請法院強制執行,做好溝通協調,借力審判法院法官的力量促成執行法院法官同意排除對涉案商品房的強制執行。
  辦案要點#8:
  根據最高人民法院《關于執行權合理配置和科學運行的若干意見》第26條:審判機構在審理確權訴訟時,應當查詢所要確權的財產權屬狀況,發現已經被執行局查封、扣押、凍結的,應當中止審理;當事人訴請確權的財產被執行局處置的,應當撤銷確權案件;在執行局查封、扣押、凍結后確權的,應當撤銷確權判決或調解書。以及最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第312條:對案外人提起的執行異議之訴,人民法院經審理,按照下列情形分別處理:
  (一)案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的,判決不得執行該執行標的;
  (二)案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的,判決駁回訴訟請求。
  案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的,人民法院可以在判決中一并作出裁判。
  應避免在商品房買賣合同解除訴訟中提出確權請求,而應該歸并于執行異議糾紛中提出確權請求,否則即使勝訴,也可能會因為程序瑕疵而被撤銷。
  (三)與其他債權人之間的執行異議糾紛兩大辦案要點
  辦案要點#1:
  對于執行異議及執行異議之訴,需特別注意援引的法律依據,因開發商提出的是針對執行標的的異議而非僅針對執行行為的異議,故應避免援引《民事訴訟法》第225條,而應援引《民事訴訟法》第227條。
  辦案要點#2:
  在法院提出拍賣查封房源并將拍賣所得優先償付開發商代償金額時如何處理?
  法院或購房人、債權人可能提出,要求開發商不要提執行異議,而由法院直接拍賣房源,并將拍賣所得優先償還開發商代償金額。
  針對這種情況,原則上不予同意,應及時行使解除權并提出執行異議,因存在以下風險,但若法院強行推進拍賣且已經拍賣,則應盡量協調法院優先償付保障開發商代償債權:
  (1)拍賣周期不確定性;
  (2)最終拍賣所得具有不確定性(甚至可能無法覆蓋代償金額);
  (3)優先償付開發商債權沒有法律依據(即使法院同意出具優先償付承諾),仍存在其他債權人提出執行分配異議之訴的可能;
  (4)一旦同意進入拍賣程序,同意法院方案且沒有提出執行異議,則開發商即處于被動;
  (5)從合法性而言,法院本可執行的僅為首付款部分(扣除解除合同違約金等),缺乏同意法院的合理理由。
  附件:購房人按揭斷供相關糾紛適用法律依據匯總
  ★最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)
  第102條:有下列情形之一的,人民法院應當依照民事訴訟法第二百三十二條第一款第五項的規定裁定中止執行:
  (1)人民法院已受理以被執行人為債務人的破產申請的;
  (2)被執行人確無財產可供執行的;
  (3)執行的標的物是其他法院或仲裁機構正在審理的案件爭議標的物,需要等待該案件審理完畢確定權屬的;
  (4)一方當事人申請執行仲裁裁決,另一方當事人申請撤銷仲裁裁決的;
  (5)仲裁裁決的被申請執行人依據民事訴訟法第二百一十三條第二款的規定向人民法院提出不予執行請求,并提供適當擔保的。
  ★最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定
  第26條:被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負?;蛘咂淥邪蔥械男形?,不得對抗申請執行人。
  ★最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋
  第38條:同一債權既有保證又有第三人提供物的擔保的,債權人可以請求保證人或者物的擔保人承擔擔保責任。當事人對保證擔保的范圍或者物的擔保的范圍沒有約定或者約定不明的,承擔了擔保責任的擔保人,可以向債務人追償,也可以要求其他擔保人清償其應當分擔的份額。
  同一債權既有保證又有物的擔保的,物的擔保合同被確認無效或者被撤銷,或者擔保物因不可抗力的原因滅失而沒有代位物的,保證人仍應當按合同的約定或者法律的規定承擔保證責任。
  債權人在主合同履行期屆滿后怠于行使擔保物權,致使擔保物的價值減少或者毀損、滅失的,視為債權人放棄部分或者全部物的擔保。保證人在債權人放棄權利的范圍內減輕或者免除保證責任。
  第123條:同一債權上數個擔保物權并存時,債權人放棄債務人提供的物的擔保的,其他擔保人在其放棄權利的范圍內減輕或者免除擔保責任。
  ★中華人民共和國擔保法
  第28條:同一債權既有保證又有物的擔保的,保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任。
  債權人放棄物的擔保的,保證人在債權人放棄權利的范圍內免除保證責任。
  ★中華人民共和國物權法
  第9條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。
  第14條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。
  第20條:當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
  ★中華人民共和國民事訴訟法
  第225條:當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的,可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的,人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查,理由成立的,裁定撤銷或者改正;理由不成立的,裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的,可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。
  第227條:執行過程中,案外人對執行標的提出書面異議的,人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查,理由成立的,裁定中止對該標的的執行;理由不成立的,裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服,認為原判決、裁定錯誤的,依照審判監督程序辦理;與原判決、裁定無關的,可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
  ★最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋
  第311條:案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的,案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。
  第312條:對案外人提起的執行異議之訴,人民法院經審理,按照下列情形分別處理:
  (一)案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的,判決不得執行該執行標的;
  (二)案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的,判決駁回訴訟請求。
  案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的,人民法院可以在判決中一并作出裁判。
  ★最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知
  第15條:下列房屋雖未進行房屋所有權登記,人民法院也可以進行預查封:
  (一)作為被執行人的房地產開發企業,已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋;
  (二)被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋;
  (三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
  第16條:國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的,預查封登記自動轉為查封登記,預查封轉為正式查封后,查封期限從預查封之日起開始計算。
  ★最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定
  第18條:被執行人購買第三人的財產,已經支付部分價款并實際占有該財產,但第三人依合同約定保留所有權,申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的,人民法院可以查封、扣押、凍結。
  第三人依法解除合同的,人民法院應當準許,已經采取的查封、扣押、凍結措施應當解除,但人民法院可以依據申請執行人的申請,執行被執行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。
  第26條:被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的轉移、設定權利負?;蛘咂淥邪蔥械男形?,不得對抗申請執行人。
  ★最高人民法院印發《關于執行權合理配置和科學運行的若干意見》的通知
  第26條:審判機構在審理確權訴訟時,應當查詢所要確權的財產權屬狀況,發現已經被執行局查封、扣押、凍結的,應當中止審理;當事人訴請確權的財產被執行局處置的,應當撤銷確權案件;在執行局查封、扣押、凍結后確權的,應當撤銷確權判決或者調解書。
  ★最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定
  第26條:金錢債權執行中,案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結前作出的另案生效法律文書提出排除執行異議,人民法院應當按照下列情形,分別處理:
  (一)該法律文書系就案外人與被執行人之間的權屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉移財產權屬為目的的合同糾紛,判決、裁決執行標的歸屬于案外人或者向其返還執行標的且其權利能夠排除執行的,應予支持;
  (二)該法律文書系就案外人與被執行人之間除前項所列合同之外的債權糾紛,判決、裁決執行標的歸屬于案外人或者向其交付、返還執行標的的,不予支持。
  (三)該法律文書系案外人受讓執行標的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權利能夠排除執行的,應予支持。
  金錢債權執行中,案外人依據執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的,人民法院不予支持。
  非金錢債權執行中,案外人依據另案生效法律文書提出排除執行異議,該法律文書對執行標的權屬作出不同認定的,人民法院應當告知案外人依法申請再審或者通過其他程序解決。
  申請執行人或者案外人不服人民法院依照本條第一、二款規定作出的裁定,可以依照民事訴訟法第二百二十七條規定提起執行異議之訴。
  ★中華人民共和國合同法
  第45條:當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同,自條件成就時生效。附解除條件的合同,自條件成就時失效。
  當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的,視為條件已成就;不正當地促成條件成就的,視為條件不成就。
  第95條:法律規定或者當事人約定解除權行使期限,期限屆滿當事人不行使的,該權利消滅。
  法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限,經對方催告后在合理期限內不行使的,該權利消滅。

 

  第99條:當事人互負到期債務,該債務的標的物種類、品質相同的,任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷,但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的,應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限
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